Fiscal
Risco
IMT fixo de 7,5% para não residentes desde maio de 2026
Mitigação
Comprar após residência fiscal, ou usar a exceção de arrendamento moderado
Plataforma de inteligência imobiliária em Portugal
Ferramentas gratuitas para avaliar, orçamentar e verificar qualquer imóvel em Portugal.
Preços reais de venda por m², o custo total de compra e posse, e as suas responsabilidades no âmbito do Simplex. Verifique qualquer morada antes de fazer uma proposta.
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A jornada do comprador estrangeiro
Oito fases, da preparação à escritura, para quem compra imóvel em Portugal vindo do estrangeiro.
Fundação estratégica
-6 a 0 meses
Prontidão administrativa e financeira antes de entrar no mercado.
Via de residência: D7, D8, IFICI, ou Golden Visa (apenas fundos de investimento; a via imobiliária fechou em outubro de 2023).
Planeamento fiscal: o NHR original fechou a novos candidatos em 2024. O IFICI oferece uma taxa fixa de 20%, sem as antigas isenções amplas de pensão.
NIF obrigatório; não-UE/EEE tem de nomear representante fiscal.
Abrir conta bancária portuguesa (CGD, Millennium BCP, Santander Totta, BPI).
Pré-aprovação de crédito: LTV de 60–80%, entrada de 30–40%, teto DSTI de 45%.
Por tipo de imóvel
Obra nova: Acrescentar screening do promotor.
Terreno: Acrescentar verificação de PDM e zonamento.
Ponto de decisão
NIF + pré-aprovação garantida
NIFRepresentante fiscalConta bancáriaPré-aprovação bancária
Risco: IMT fixo de 7,5% desde 25 de maio de 2026: €30.000 num imóvel de €400.000, contra ~€18.990 na tabela progressiva antiga. Três exceções: já residente fiscal; residente fiscal em 2 anos; ou arrendamento moderado (teto €2.300/mês) por 36 meses — reembolso a pedir em até 6 meses.
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Matriz de risco do comprador estrangeiro
Os riscos mais relevantes para quem compra de fora — e a mitigação de cada um.
Legal
Risco
Sem inspeção obrigatória; vigora o "compra como está"
Mitigação
Inspeção técnica independente antes do CPCV
Mediação
Risco
Agente representa o vendedor; dupla representação permitida
Mitigação
Consultor ou advogado independente do comprador desde cedo
Financiamento
Risco
Avaliação bancária abaixo do preço; teto DSTI de 45%
Mitigação
Pré-aprovação e documentação de rendimentos organizada
Obra nova
Risco
Insolvência do promotor; atrasos de construção
Mitigação
Exigir garantia bancária/escrow; negociar cláusulas de penalização
Energia
Risco
Classe F: restrições de transação e financiamento
Mitigação
Verificar o CE na due diligence; orçamentar o Renovation Passport
Dados
Risco
RGPD limita marketing e geração de leads
Mitigação
Referências profissionais baseadas em consentimento
Porque não perguntar ao
ChatGPT?
As ferramentas de IA dão respostas genéricas. A RealOS exige dados em tempo real de registos públicos a que nenhum modelo de IA tem acesso. Recorremos ao Portal das Finanças, IRN, IMPIC, Citius, APA e a 308 registos municipais de planeamento. Estas fontes não são públicas nem fazem parte de qualquer dataset de treino de IA.
Por quanto vai o banco realmente avaliar este imóvel?
ChatGPT
Adivinha
RealOS
Calcula
Este imóvel tem obras ilegais ou licenças em falta?
ChatGPT
Sem acesso
RealOS
Verificação em tempo real
Esta morada está em zona de risco de cheia?
ChatGPT
Sem acesso
RealOS
Mapas da APA
Tenho direito ao IFICI (já não às antigas regras do RNH)?
ChatGPT
Regras erradas
RealOS
Regras de 2026
O condomínio tem dívidas não declaradas?
ChatGPT
Sem acesso
RealOS
Lei 8/2022
O promotor consta do registo de insolvências?
ChatGPT
Sem acesso
RealOS
Dados do Citius
| Pergunta | ChatGPT | RealOS |
|---|---|---|
| Por quanto vai o banco realmente avaliar este imóvel? | Adivinha | Calcula |
| Este imóvel tem obras ilegais ou licenças em falta? | Sem acesso | Verificação em tempo real |
| Esta morada está em zona de risco de cheia? | Sem acesso | Mapas da APA |
| Tenho direito ao IFICI (já não às antigas regras do RNH)? | Regras erradas | Regras de 2026 |
| O condomínio tem dívidas não declaradas? | Sem acesso | Lei 8/2022 |
| O promotor consta do registo de insolvências? | Sem acesso | Dados do Citius |
Valor mediano
€2.494/m²
+6.2%vs. 12m
Transações (12m)
72.101
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